Depuis le 15 juillet 2026, de nouveaux loyers de référence s’appliquent à Bordeaux. Pour un propriétaire qui envisage un investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun, cette actualisation n’est pas anodine : l’avantage fiscal ne permet pas de s’affranchir des règles locales. Le loyer doit à la fois respecter les conditions du dispositif Jeanbrun et l’encadrement applicable dans la ville.
La question devient d’autant plus importante que le marché bordelais reste tendu. En septembre 2026, le loyer moyen d’un appartement atteint 17,1 €/m², tandis que son prix d’achat moyen s’établit à 4 429 €/m², selon Meilleurs Agents.
- Tout savoir sur la loi Jeanbrun à Bordeaux.
Ce qu’il faut retenir
- De nouveaux loyers de référence sont applicables à Bordeaux depuis le 15 juillet 2026.
- Le loyer de base ne peut normalement pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé 20 % au-dessus du loyer médian de référence.
- Un investissement Jeanbrun doit également respecter un plafond de loyer propre au dispositif et être loué nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans.
- Bordeaux est classée en zone A, l’une des zones où la tension entre offre et demande de logements est importante.
- Pour mesurer la rentabilité d’un projet, il faut donc partir du loyer réellement autorisé, et non uniquement du loyer moyen observé sur le marché.
Qu’est-ce qui change avec l’encadrement des loyers à Bordeaux en 2026 ?
En vigueur à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022, l’encadrement des loyers s’impose aux nouveaux baux, aux relocations et aux renouvellements de bail. Depuis le 15 juillet 2026, de nouveaux montants de référence sont entrés en vigueur pour fixer les plafonds de loyer.
Trois montants sont utilisés :
- le loyer de référence, correspondant au loyer médian,
- le loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, qui constitue la limite maximale du loyer de base, hors charges,
- le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %, qui constitue la limite basse de référence.
En principe, le loyer de base hors charges ne peut pas excéder le loyer de référence majoré. Service-Public rappelle également que ces montants doivent figurer dans le bail et dans l’annonce immobilière.
Les plafonds ne sont pas uniformes : ils varient selon la localisation, le nombre de pièces, l’époque de construction, le type de bien (maison ou appartement) et le mode de location (vide ou meublé). Pour vérifier la valeur exacte applicable à un logement, Bordeaux Métropole met à disposition un simulateur officiel.
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La loi Jeanbrun impose-t-elle aussi un plafond de loyer ?
Oui. Un logement bénéficiant du dispositif Jeanbrun doit respecter son propre plafond de loyer.
Le dispositif, en vigueur en 2026, vise à relancer l’investissement locatif privé. Il permet au propriétaire de déduire une partie du prix d’acquisition de ses revenus fonciers, sous plusieurs conditions. Le logement doit notamment être situé dans un immeuble collectif, être loué comme résidence principale et être conservé en location pendant au moins neuf ans.
Pour une location intermédiaire, le taux d’amortissement est fixé à 3,5 % de la valeur amortissable du logement, hors valeur du foncier, elle-même évaluée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition. Le plafond annuel d’amortissement débute à 8 000 €, avec des montants supérieurs pour les niveaux de location sociale ou très sociale.
Bordeaux étant située en zone A, le plafond intermédiaire de référence applicable en 2026 s’élève à 14,64 €/m², avant application du coefficient multiplicateur prévu par la réglementation.
Encadrement des loyers et Jeanbrun : quelle règle faut-il respecter à Bordeaux ?
L’investisseur doit donc vérifier les deux plafonds et retenir un loyer compatible avec l’ensemble des règles applicables.
| Critère | Encadrement des loyers à Bordeaux | Dispositif Jeanbrun Bordeaux |
|---|---|---|
| Objectif | Limiter les loyers excessifs | Encourager l’investissement locatif |
| Périmètre | Ville de Bordeaux | Ensemble du territoire sous conditions |
| Référence | Loyer de référence majoré | Plafond fiscal de loyer |
| Calcul | Adresse, pièces, époque, location vide/meublée | Zone, surface et niveau de location |
| Durée minimale | Liée au bail | 9 ans |
| Risque en cas de dépassement | Contestation ou régularisation du loyer | Remise en cause de l’avantage fiscal |
Le plafond Jeanbrun ne constitue donc pas un « droit » à louer le logement au montant maximal prévu par le dispositif fiscal. Si le plafond issu de l’encadrement bordelais est inférieur pour le logement concerné, c’est cette contrainte locale qui limite en pratique le loyer de base.
L’encadrement des loyers réduit-il la rentabilité d’un investissement Jeanbrun ?
Il peut limiter le rendement brut, mais il ne permet pas à lui seul de conclure qu’un investissement Jeanbrun n’est pas rentable.
En septembre 2026, Meilleurs Agents estime le prix moyen des appartements bordelais à 4 429 €/m² et le loyer moyen à 17,1 €/m². Le marché présente toutefois d’importants écarts selon les secteurs : le prix moyen atteint par exemple environ 3 514 €/m² à Bacalan, contre près de 4 982 €/m² aux Chartrons–Grand-Parc. Un investisseur ne doit pas uniquement rechercher le quartier où le loyer est le plus élevé. Le rapport entre prix d’acquisition et loyer légalement applicable devient déterminant.
Le contexte immobilier reste d’ailleurs contrasté. Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger et Meilleurs Agents, estimait début septembre 2026 qu’avec 955 000 transactions attendues en France, le marché immobilier restait « solide », même si la reprise avait cessé d’accélérer. À Bordeaux, ce redressement est déjà visible : les prix des appartements progressent de 2,6 % sur un an en septembre 2026, tout en restant environ 9 % sous leur record de 2022.
L’avantage Jeanbrun doit donc être intégré à un calcul global : prix d’achat, crédit, charges, taxe foncière, loyer autorisé, vacance locative et économie fiscale.
Comment calculer le loyer d’un investissement Jeanbrun à Bordeaux ?
Le loyer d’un investissement Jeanbrun à Bordeaux se calcule en retenant le montant le plus bas entre le plafond fiscal du dispositif et le loyer de référence majoré fixé par l’encadrement des loyers.
- Identifier le loyer de référence majoré du logement : le simulateur de Bordeaux Métropole permet de l’obtenir à partir de l’adresse et des caractéristiques du bien.
- Calculer le plafond Jeanbrun correspondant : le calcul dépend notamment de la zone géographique, de la surface et du niveau de location choisi.
- Comparer les deux valeurs : le montant de loyer retenu doit respecter simultanément la réglementation bordelaise et les conditions fiscales du dispositif.
- Recalculer la rentabilité sur ce loyer réel : un prévisionnel établi uniquement à partir du loyer annoncé par une agence ou observé sur un portail immobilier peut surévaluer les revenus futurs.
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