Toulouse coche, sur le papier, plusieurs cases recherchées par les investisseurs locatifs : une démographie dynamique, une forte proportion de locataires, un marché immobilier toujours actif et des loyers soutenus. Depuis l’entrée en vigueur du dispositif Relance logement, plus connu sous le nom de loi Jeanbrun, une nouvelle question se pose toutefois : le marché toulousain offre-t-il réellement de bonnes conditions pour profiter de ce mécanisme fiscal en 2026 ?
- Tout savoir sur la loi Jeanbrun à Toulouse.
Ce qu’il faut retenir
- Toulouse présente plusieurs caractéristiques compatibles avec un investissement Jeanbrun en 2026, notamment une demande locative soutenue et une population en croissance.
- 65,8 % des résidences principales sont occupées par des locataires, ce qui soutient la profondeur du marché locatif.
- Les loyers de marché restent globalement compatibles avec les plafonds Jeanbrun, limitant le risque de décote locative dans de nombreux secteurs.
- Le principal frein reste le prix d’achat, notamment dans le neuf, où les niveaux sont sensiblement supérieurs à ceux de l’ancien.
- L’ancien à rénover peut présenter un potentiel de rendement intéressant avec le dispositif Jeanbrun, surtout si les assouplissements actuellement discutés pour 2027 sont définitivement adoptés.
Le marché toulousain est-il favorable à un investissement Jeanbrun en 2026 ?
Premier atout du marché toulousain : sa dynamique démographique. Selon l’Insee, la commune compte 514 819 habitants, tandis que Toulouse Métropole en rassemble 841 524. Entre 2017 et 2023, la population toulousaine a progressé de 1,2 % par an, et celle de la métropole de 1,5 %. Cette arrivée régulière d’actifs, d’étudiants et de ménages en mobilité soutient durablement la demande.
Cette pression est renforcée par la structure du parc résidentiel : 65,8 % des résidences principales de Toulouse sont occupées par des locataires, soit 186 503 ménages (source : Insee). Dans une ville où près de deux ménages sur trois louent leur logement, le risque de vacance locative s’en trouve nettement réduit pour un engagement de neuf ans.
Pourquoi le niveau des loyers rend-il le dispositif Jeanbrun intéressant à Toulouse ?
Pour les bailleurs, le dispositif Jeanbrun s’avère d’autant plus attractif que le plafonnement réglementaire ne heurte pas la réalité du terrain. Classée en zone A par le ministère du Logement, Toulouse impose un plafond de base de 14,64 €/m² hors charges en 2026 pour une location intermédiaire, avant application du coefficient de surface.
Parallèlement, l’Observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine relève un loyer médian de 12,5 €/m² hors charges. Le plafond fiscal se situant au-dessus du loyer médian, la décote imposée par le mécanisme reste limitée. Pour un T2 de 45 m² (coefficient de 1,12), le plafond théorique s’établit 16,40 €/m², soit environ 738 € hors charges par mois : dans de nombreux quartiers, c’est le loyer de marché lui-même, et non le barème fiscal, qui fixera la limite.
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Les prix d’achat à Toulouse risquent-ils de brider la rentabilité d’un investissement Jeanbrun ?
Oui, des prix d’achat élevés peuvent réduire la rentabilité d’un investissement Jeanbrun à Toulouse, même si le dispositif améliore la fiscalité grâce à l’amortissement.
Selon les Notaires de France, le prix médian des appartements anciens atteint environ 3 233 €/m² à Toulouse. Dans le neuf, l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain relève au 1er trimestre 2026 un prix moyen d’environ 4 440 €/m² dans l’aire d’attraction toulousaine, avec des niveaux plus élevés à Toulouse même. L’écart de prix peut donc peser sur le rendement brut lorsque les loyers ne progressent pas dans les mêmes proportions.
Le dispositif Jeanbrun permet toutefois de réduire le revenu foncier imposable grâce à l’amortissement et d’améliorer la rentabilité nette après impôt. Cet avantage fiscal ne compense pas pour autant un prix d’acquisition excessif : l’équilibre dépend toujours du prix d’achat, du loyer, des charges et de l’économie d’impôt obtenue.
Le marché montre néanmoins un regain d’intérêt des investisseurs pour le neuf : 193 logements ont été réservés au T1 2026, soit une hausse de 31 % sur un an.
Neuf ou ancien à rénover : où se situe le meilleur potentiel toulousain ?
À Toulouse, l’ancien à rénover peut offrir un meilleur potentiel de rentabilité que le neuf avec le dispositif Jeanbrun, à condition de bien maîtriser le coût des travaux. Son principal avantage réside dans un prix d’acquisition souvent plus faible, permettant d’améliorer le rendement brut et de faciliter l’accès à des quartiers centraux où l’offre neuve reste limitée.
Dans sa version actuellement applicable, le dispositif Jeanbrun est accessible dans l’ancien lorsque les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Le logement doit ensuite être loué nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans et respecter les plafonds de loyers prévus. L’amortissement fiscal permet alors de réduire le revenu foncier imposable, améliorant ainsi la rentabilité nette après impôt.
L’ancien implique toutefois davantage de vigilance : budget de rénovation, performance énergétique finale, état de la copropriété et travaux futurs doivent être intégrés dès le calcul de rentabilité. Un prix d’achat attractif peut rapidement perdre son intérêt si les travaux sont sous-estimés.
Le cadre pourrait néanmoins devenir plus favorable. Le projet de loi actuellement examiné prévoit notamment de ramener le seuil de travaux de 30 % à 20 % et d’assouplir les exigences énergétiques. Selon l’étude d’impact citée par la commission des finances du Sénat, ces évolutions augmenteraient de 150 % le nombre de logements anciens éligibles. Ces mesures restent toutefois en discussion et ne doivent pas encore être considérées comme définitivement applicables.
À Toulouse, le meilleur potentiel dépend donc surtout du rapport entre prix d’achat, coût des travaux, loyer possible et avantage fiscal du dispositif Jeanbrun.
Toulouse est-elle finalement une bonne ville pour investir avec la loi Jeanbrun ?
À Toulouse, le dispositif Jeanbrun arrive sur un marché qui dispose déjà de solides fondamentaux locatifs, mais où le niveau des prix impose de rester sélectif. La demande est là, les locataires sont nombreux et les loyers demeurent compatibles avec le dispositif dans une partie importante de la ville.
Le signal envoyé par le marché reste, à ce stade, prudent. Les investisseurs reviennent progressivement dans le neuf, mais la loi Jeanbrun ne représente encore qu’une part limitée des ventes observées en 2026. Il faudra davantage de recul pour savoir si ce nouveau cadre fiscal parvient réellement à relancer durablement l’investissement locatif. L’évolution du dispositif dépendra également des décisions du Parlement. Les assouplissements actuellement discutés pour l’ancien pourraient élargir sensiblement le nombre de logements éligibles et modifier l’équilibre entre neuf et rénovation.
Pour 2027, l’attention se portera donc sur trois indicateurs : l’évolution des prix du neuf, la capacité du marché locatif à absorber de nouveaux logements et l’éventuelle extension du dispositif à davantage de biens anciens. Si les prix restent contenus et que les règles sont effectivement assouplies, Toulouse pourrait devenir un terrain plus favorable aux stratégies Jeanbrun, notamment pour les investisseurs capables d’arbitrer entre neuf, ancien rénové et quartiers en développement.
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Pour aller plus loin
- Insee – Commune de Toulouse
- Insee – Populations de référence
- Observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine – niveaux de loyers observés à Toulouse et dans son agglomération.
- Ministère du Logement – Zonage A, B et C
- Notaires de France – Prix immobiliers à Toulouse
- ObserveR de l’Immobilier Toulousain – Conjoncture
- Service-Public.fr – Dispositif Relance logement
- Sénat – Projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement