À Bordeaux, le marché immobilier envoie à nouveau des signaux de reprise en 2026. Au 1er septembre, le prix moyen des appartements atteint 4 429 €/m², soit une hausse de 2,6 % sur un an, alors que les prix reculent encore dans une majorité des grandes métropoles françaises. Cette remontée intervient toutefois après plusieurs années de correction : les appartements bordelais restent encore 7,1 % moins chers qu’il y a cinq ans. Dans ce contexte, l’arrivée du dispositif Jeanbrun change-t-elle l’équation pour l’investissement locatif ?
- Tout savoir sur la loi Jeanbrun à Bordeaux.
Ce qu’il faut retenir
- À Bordeaux, le prix moyen d’un appartement atteint 4 429 €/m² en septembre 2026, en hausse de 2,6 % sur un an.
- Le loyer moyen d’un appartement est estimé à environ 17,1 €/m², pour un rendement brut moyen d’environ 4,4 % sur un T2 selon SeLoger-Meilleurs Agents.
- En 2026, Bordeaux figure parmi les grandes villes françaises où les prix des appartements progressent le plus, tout en restant inférieurs à leur niveau record de 2022.
- Le dispositif Jeanbrun permet notamment d’amortir une partie du prix d’achat, sous réserve de louer le logement comme résidence principale pendant au moins neuf ans et de respecter un plafond de loyer.
- Investir à Bordeaux avec le dispositif Jeanbrun nécessite donc de regarder au-delà de l’avantage fiscal : la rentabilité dépend avant tout du prix d’achat, du loyer réellement applicable et du coût du financement.
Le marché immobilier à Bordeaux repart-il vraiment en 2026 ?
Le marché immobilier bordelais repart à la hausse, mais il s’agit davantage d’un rattrapage que d’un nouveau boom immobilier. Selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents du 1er septembre 2026, les appartements bordelais progressent de 2,6 % sur un an, alors que les prix reculent de 0,4 % en moyenne dans les dix principales métropoles hors Paris. Bordeaux figure ainsi parmi les marchés urbains les plus dynamiques de l’année.
La situation reste néanmoins très différente de celle du début des années 2020. Les appartements se situent encore environ 9 % sous leur record de juillet 2022, selon SeLoger. Autrement dit, le rebond de 2026 ne suffit pas encore à effacer la baisse précédente.
Thomas Lefebvre, VP Data chez SeLoger-Meilleurs Agents, décrivait d’ailleurs, début 2026, un marché entrant dans une phase de « normalisation », avec des hausses de prix de nouveau positives mais encore modérées.
Quels sont les prix et les loyers à Bordeaux en 2026 ?
Le marché bordelais conserve des valeurs élevées, mais la forte hétérogénéité entre les quartiers offre des opportunités d’investissement très contrastées. Au 1er septembre 2026, Meilleurs Agents évalue le prix moyen des appartements à 4 429 €/m², avec une fourchette comprise entre 2 866 et 6 062 €/m² selon les biens et les adresses. Le loyer mensuel moyen s’établit à 17,1 €/m².
| Secteur / indicateur | Prix moyen appartement 2026 | Loyer moyen appartement | Conseil pour un investissement Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| Bordeaux – moyenne | 4 429 €/m² | 17,1 €/m² | Marché en reprise, équilibre à rechercher entre prix d’achat, plafond de loyer et avantage fiscal |
| Bacalan | 3 464 €/m² | 16,0 €/m² | Ticket d’entrée plus accessible, rapport prix/loyer potentiellement plus favorable que dans les quartiers patrimoniaux |
| Gare Saint-Jean | 4 100 €/m² | 15,9 €/m² | Secteur à étudier pour combiner centralité, demande locative et prix d’acquisition |
| Chartrons / Grand-Parc | 4 932 €/m² | 17,4 €/m² | Positionnement plus patrimonial, prix d’achat élevé pouvant comprimer le rendement brut |
| Cours Portal / Chartrons | 5 281 €/m² | 19,1 €/m² | Forte valeur patrimoniale et loyers élevés, mais rendement à surveiller en raison du prix d’entrée |
Ces écarts soulignent l’importance de dépasser la seule question du niveau de loyer : un quartier coté génère des loyers élevés, mais son coût d’achat supérieur peut en réduire la rentabilité brute.
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Le dispositif Jeanbrun améliore-t-il la rentabilité d’un investissement à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun permet d’améliorer la rentabilité nette après impôt, mais il ne compensera jamais un prix d’achat surestimé.
Cette nouvelle loi permet à un particulier investissant dans un logement locatif d’amortir une partie de son acquisition et de déduire les charges liées à la location. Selon le ministère du Logement, il peut permettre jusqu’à 12 000 € d’amortissement annuel, sous conditions. Le logement doit notamment être loué comme résidence principale pour une durée minimale de neuf ans et respecter un plafond de loyer.
Pour un investisseur bordelais, il faut donc distinguer deux notions :
- le rendement du bien, qui dépend du prix d’achat et du loyer,
- la rentabilité après fiscalité, sur laquelle le dispositif Jeanbrun peut agir.
À Bordeaux, cette distinction est essentielle puisque le rendement brut moyen d’un T2 est estimé à environ 4,4 % en 2026 selon SeLoger-Meilleurs Agents.
Est-ce encore rentable d’investir à Bordeaux avec la loi Jeanbrun ?
Investir à Bordeaux avec le dispositif Jeanbrun peut s’avérer pertinent, à condition de faire valider la qualité économique du bien avant de céder à l’attrait fiscal.
La hausse moyenne de 2,6 % du prix des appartements enregistrée en 2026 signale une reprise patrimoniale, mais elle relève aussi le coût d’entrée sur le marché. Parallèlement, avec des taux immobiliers qui se stabilisent autour de 3,65 % sur 20 ans à la rentrée 2026 (selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents), la tension sur le cash-flow impose une grande vigilance.
Un projet Jeanbrun doit donc être testé avec plusieurs hypothèses :
- prix d’acquisition réel,
- frais et coût du crédit,
- loyer autorisé,
- charges et taxe foncière,
- vacance potentielle,
- économie fiscale générée par l’amortissement.
Le dispositif fiscal doit intervenir après l’analyse économique du logement, et non servir à justifier un prix d’achat élevé.
Quels sont les principaux points de vigilance pour investir à Bordeaux ?
L’investisseur doit particulièrement surveiller trois paramètres en 2026.
- Le choix du quartier : les prix d’achat varient fortement d’un secteur à l’autre, avec des écarts qui dépassent parfois 1 400 €/m² entre le centre-ville et la périphérie.
- L’encadrement des loyers : appliqué sur la commune depuis juillet 2022, les loyers de référence ont été mis à jour pour les baux conclus à compter du 15 juillet 2026. Un loyer supérieur au plafond autorisé peut exposer le bailleur à une demande de mise en conformité.
- Le montage financier : la hausse des taux de crédit (taux moyen de 3,31 % en août 2026) pèse directement sur le cash-flow mensuel. Il est donc indispensable d’analyser la rentabilité nette plutôt que de se fier uniquement au rendement brut.
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Des questions sur le dispositif Jeanbrun ? Nos conseillers sont là pour vous guider à chaque étape de votre investissement locatif.
Vous avez des questions ?
Bordeaux est-elle une commune intéressante pour un investissement locatif en 2026 ?
Le marché reste attractif par sa demande locative et son potentiel patrimonial, mais son prix moyen de 4 429 €/m² impose de sélectionner précisément l’emplacement et le bien pour obtenir la meilleure rentabilité possible.
Les prix immobiliers augmentent-ils à Bordeaux en 2026 ?
Oui. Les appartements progressent de 2,6 % sur un an à la fin de l’année 2026. Les maisons évoluent en sens inverse, avec une baisse de 2,4 %.
Quel est le rendement locatif à Bordeaux en 2026 pour un investissement en loi Jeanbrun ?
SeLoger estime le rendement locatif brut moyen d’un T2 à environ 4,4 % en septembre 2026. Attention, le rendement réel varie fortement selon le quartier et le prix payé.
Le dispositif Jeanbrun suffit-il pour rendre un investissement rentable ?
Non. Il réduit potentiellement la fiscalité, mais la rentabilité reste déterminée en premier lieu par le prix d’acquisition, le loyer, les charges, le crédit et la vacance locative.